Cene hiš v Londonu so razložene v petih grafikonih
Vrednost stanovanj v prestolnici po letih letne rasti pada
Dan Kitwood/Getty Images
Cene hiš v Londonu junija padla za 0,6 %. , po podatkih uradnega statističnega organa Združenega kraljestva, ONS. Morda se ne sliši veliko, vendar sledi letih, v katerih so cene med koncem leta 2009 in koncem leta 2017 rasle v povprečju za 7,5 % letno.
Cene so bile na splošno nespremenjene od konca leta 2017, po letih, v katerih je bil London glavni opornik stanovanjskega trga Združenega kraljestva. O učinku brexita na londonski nepremičninski trg je bilo veliko špekulacij, vendar je še malo podatkov, ki bi to podprli. Obstajajo številni dejavniki, ki jih lahko opazimo, ki so privedli do zniževanja cen, vendar so nekateri od njih nacionalne narave – zlasti nizka rast realnega zaslužka – in še nekaj lokalnih, vključno z dodatnimi notranjimi migracijskimi tokovi iz Londona.
Poleg tega, ker so se cene v Londonu zvišale glede na preostali jugovzhod, bi morda pričakovali, da se bo londonski trg umiril precej prej. Če je tako, so lahko nedavne spremembe preprosto odprava precenjenosti zadnjih let. Pomembno si je zapomniti, da cene v Londonu ostajajo zelo visoke s povprečno ceno 475.000 £.
Spodaj je pet grafikonov, ki pojasnjujejo, kaj se dogaja.
1. Učinek valovanja
V zaporednih ciklih od zgodnjih sedemdesetih let prejšnjega stoletja je Združeno kraljestvo opazilo pojav, znan kot učinek valovanja. V času gospodarskega razcveta so se cene stanovanj ponavadi dvignile najprej v Londonu in na jugovzhodu, nato pa so jih sčasoma postopoma dohitele druge regije. London je vedno ostal v ospredju, vendar odstotna razlika običajno ni postala večja.
Kot kaže zgornji graf, so bile cene v Londonu v povprečju približno dvakrat višje kot na severu (tukaj predstavljata Yorkshire in Humberside, kar se uporablja kot primerjava, ker se regionalne meje sčasoma niso spremenile). Izjema pri relativnih spremembah je obdobje od sredine 90. let prejšnjega stoletja, ko je treba zgodovinske položaje še obnoviti.
2. Rast dohodka
Na spremembe regionalnih cen močno vplivajo nacionalni dejavniki, vključno z nizkimi obrestnimi merami in rastjo realnih dohodkov. Vemo, da realni dohodki močno vplivajo na cene stanovanj. Praviloma 1-odstotno povečanje realnih dohodkov vodi v 2-odstotno zvišanje realnih cen stanovanj, ker si gospodinjstva lahko privoščijo več. Tako so običajno v celotnem ciklu cene stanovanj bolj spremenljive kot dohodki.
Posebej opazno je, da je Urad za proračunsko odgovornost (OBR), neodvisni fiskalni nadzornik Združenega kraljestva, znižal svoje nacionalne napovedi cen stanovanj, saj je priznal, da šibkejša produktivnost vodi k nižji rasti realnega dohodka. Na primer, marca 2016 je OBR pričakoval, da se bodo nominalne cene stanovanj v letu 2019 dvignile za 4,7 %; do marca 2018, to popravljeno navzdol na 2,7 % .
3. Ponudba, povpraševanje in regionalni vzorci
Slaba rast dohodka pojasnjuje, zakaj London deluje v šibkejšem nacionalnem stanovanjskem okolju, ne pojasnjuje pa regionalnega vzorca cen. Pomembno vlogo igrajo tudi večje povpraševanje v Londonu, pomanjkanje ponudbe in notranji migracijski vzorci.
Za to pomaga natančneje pogledati jugovzhod – torej notranji London glede na zunanji London in glede na jugovzhod kot celoto. Ključna značilnost je, da zdaj gledamo na območja, ki niso fizično zelo oddaljena drug od drugega, in vemo, da se večina premikov odvija na zelo kratkih razdaljah – glede na Anketa o stanovanjih v angleškem jeziku 2014–15 74 % selitev, kjer je bil glava gospodinjstva mlajši od 55 let, se je preselilo za manj kot deset milj, 24 % pa pod eno miljo.
V Londonu je že dolgo več ljudi zapustilo mesto kot vstopilo vanj. Medtem ko privablja mlade, London izgublja nekoliko starejše starostne skupine. Ta izguba se je močno zmanjševala do leta 2009, nato pa se je spet pospešila, zlasti v letih 2016 in 2017, in je presegla 100.000 ljudi.
Ta vzorec je na splošno skladen z opazovano potjo cen stanovanj. Ker velik delež ljudi, ki zapuščajo London, gre drugam na jugovzhod, pričakujemo, da se bo razmerje cen stanovanj v Londonu v primerjavi z jugovzhodom v zadnjih dveh letih znižalo in zdi se, da je tako.
4. Tipi lastnosti so skladni
Relativne cene za različne vrste nepremičnin (samostojne hiše, poljska, vrstne hiše in stanovanja) so se dvigale in zniževale na podoben način, čeprav so seveda absolutne razlike v cenah. Tako kot se gospodinjstva lahko gibljejo med lokacijami, lahko nadomeščajo vrste nepremičnin, kar vodi do podobnih gibanj cen.
Zato se naslednji grafikon osredotoča na razlike med cenami terasastih nepremičnin v notranjem in zunanjem Londonu. Kažejo, da je v zadnjem času prišlo do relativnega padca cen v notranjosti Londona, kar je spet skladno s selitvijo gospodinjstev iz dražjih notranjih območij.
5. Naložbene nepremičnine
Kljub temu migracijski tokovi niso celotna zgodba. Prav tako ni verjetno, da bi relativne cene razložili s pomanjkanjem ponudbe – pomanjkanje je tudi na jugovzhodu. Toda nadaljnja razlaga je v smislu denarnega okolja in predvsem nizkih obrestnih mer.
Na stanovanja v Londonu močno vpliva njegova vloga naložbe in potrošniškega blaga. Naložbeni motivi za nakup stanovanj so pomembni tudi na drugih področjih, a verjetno ima London posebne značilnosti, cene v Londonu pa se bolj odzivajo na spremembe obrestnih mer kot drugod. Zato obstaja možnost, da bo London, ko se bodo obrestne mere v gospodarstvu postopoma dvigovale, prizadel močneje kot druge regije, kar bo začelo obnavljati nekatere zgodovinske vzorce iz prvega grafa.
Kljub vsemu govorjenju o padanju cen stanovanj pa je treba upoštevati, da je povprečna cena celo stanovanja v Londonu še vedno dobrih 400.000 funtov . Za primerjavo, je povprečna cena stanovanja na jugovzhodu bližje 200.000 funtov – in tudi to presega zmožnosti večine potencialnih novih kupcev brez pomembne dodatne podpore. Zato padec cen, ki ga opažamo, verjetno ne bo imel pomembnih koristi za kupce, ki prvič kupujejo. Vsaj v obsegu, ki se je zgodil do zdaj, padec preprosto pomeni skromne kapitalske izgube za obstoječe lastnike. Avtor Geoff Meen , profesor uporabne ekonomije na Univerza v Readingu
Ta članek je ponovno objavljen iz Pogovor pod licenco Creative Commons. Preberi izvirni članek .
